资金流向海外

在过去一年的时间里，生物医药和大健康产业已经变成了产业发展的焦点，而科技、智能、新能源和数字化等领域仍然是持续不断的主题。在这一背景之下，产业投资基金、私募股权基金和天使投资人都表现出了较为活跃的身影。尽管在经济恢复正常的情况下，该行业仍然面临压力，但得益于政策的支持、公募REITs的推动以及产业结构的进一步深化，该产业的未来发展依然充满希望。除了传统产业，物流仓储行业与其他行业的结合也变得更加活跃，持续构建生态价值链。

随着行业的共同发展，观点指数发布了《2023产业暨物流园区运营发展报告》，对过去一年中产业和物流领域的进展进行了概述。

此外，我们对过去一年中表现出色的产业、物流运营公司和高质量园区项目的观点指数进行了深入的评价和确认，并公布了“卓越指数•2023产业物流卓越表现”的研究成果，以此为整个行业树立了典范。

从2月开始，企业逐步走出了疫情的阴影，迅速步入了复工复产的新阶段，这也带动了供应和需求双方的实质性恢复，进一步推动了物流仓储行业的壮大。尽管10月的四个指标相较于上月都有所下降，但总体趋势仍然是在一个扩张的范围之内。从数据上看，我国经济恢复速度明显高于预期，其中出口和投资表现突出。随着10月社会消费品零售总额的快速回升，再加上当前消费观念的转变导致线上消费需求的增加，企业会选择不断提升配送和运输效率。物流体系的完善程度是解决这个问题的关键，因此，构建一个完善的物流体系也将有利于零售行业的发展。

在融资方面，上半年的融资活动主要集中在发行债券，而下半年则从债权融资转向权益融资，主要通过IPO上市，这样可以有效地降低杠杆水平，避免债券到期给企业的流动性带来压力。融资成本方面，上半年企业融资成本普遍偏高，而下半年则呈现下降趋势，这也说明企业融资方式更加多元化。另外，我们可以观察到，许多企业选择在香港上市，这主要是因为国内的物流快递公司不断涌现，导致市场竞争变得更加激烈，利润空间逐步缩小。加上港股上市的门槛相对于A股要低，这使得港股市场能够更好地进行国际化布局，吸引了更多的国际投资者，因此它自然成为了一个非常受欢迎的市场”。

在投资领域，最近有一大笔资金来源于东久新宜创建的基础设施开发平台，同时还有与贝恩资本合作建立的新经济基础设施平台，这两个项目的首批预计投资都集中在长三角地区。在ESR领域，京津冀的布局仍在进一步加深。在此期间，河北廊坊百医物流园已经完工。考虑到项目的地理位置，它与主要的交通路线相连，这也意味着该项目可以显著提高地区的物流效率。在这一年中，京东产发计划通过购买一个物流资产包来优化其在东南亚的战略布局，这一行动也将有助于其全球供应链的持续发展，从而为上市后的市场估值提供有利条件。

在REITs的表现上，今年三支仓储REITs的业绩呈现出稳定中向好的趋势，同时租金和管理费用的收入也在逐步增加。从长远的投资视角来看，REITs的持续分红实力同样是评价其价值的核心因素。如果产品能持续地分红并满足投资者的期望，那么二级市场的价格很可能会回归到资产的实际价值上。京东仓储REIT在本年度内已经获得了1次的分红，而红土盐田港REIT和中金普洛斯REIT则分别获得了3次和5次的分红。

尽管指数的增长趋势保持稳定，但物流和零售是相互补充的

从宏观数据的角度来看，观察1-10月的物流、仓储、电商和快递等领域的发展状况，我们可以看到在年内的1月，三个指数已经开始筑底，但从2月开始逐步上升。尽管某些月份有所下降，但总体上已经趋于稳定，并且这些数值还在持续增长。

例如，在今年2月，多个指标都有显著的增长，物流行业的景气指数相较于1月上涨了5.4个百分点；存储指标上涨了13.1个百分比点；货运周转量和集装箱吞吐量等指标均有明显提升。尽管2月的快递发展指数与上个月相比略有下滑，但与去年同期相比，增长了11.1%；电子商务的物流指标正在逐渐上升，并在过去的5个月里稳定地维持在110以上的水平。

根据国家统计局的统计数据，2023年的1-2月，社会消费品的零售总额达到了77067亿元，与前一年相比有了3.5%的增长。在1-2月期间，全国的在线零售总额达到了20544亿元，与上一年相比有6.2%的增长，这进一步证实了消费需求正在持续上升，并逐渐影响到物流和仓储行业。

观点指数指出，从2月开始，企业逐步走出了疫情的阴影，迅速步入了复工复产的新阶段，这不仅带动了供需双方的实质性恢复，还进一步推动了物流仓储行业的壮大。

值得注意的是，10月的四项指数相较于上月都有所下降，这主要是由于之前的基数偏高所导致的，但这些指数仍然保持在一个扩张的范围之内。从行业来看，批发和零售业，交通运输仓储及邮电通信业以及房地产业的增速出现明显放缓。在1-10月期间，全国实物商品的网上零售总额同比上涨了8.4%，其在社会消费品零售总额中的占比达到了26.7%。与9月份相比，这一比例上升了0.3个百分点，而与去年同期相比，增长了0.5个百分点。

双十一购物节期间，销售范围持续扩展，从10月中旬至11月11日，期间的快递和物流订单数量急剧上升。

申通网点的负责人透露，今年网点的快递订单量与去年相比平均增长了20%。第一轮的高峰期将于10月31日到来，订单量约为3万6000票，这比通常的日均3万票增长了20%。这说明今年快递市场的发展情况不错，但同时也要注意到，由于受疫情影响，部分地区出现“断货”现象。另外，根据国家统计局的数据显示，从2023年11月1日到11日，全国的邮政快递公司总共收到了52.64亿份快递包裹，与去年同期相比增长了23.22%，其日常业务量是平常的1.4倍。

观点指数指出，双11快递业务的增长体现了消费者观念的转变，即从传统的线下购物逐步转向线上购物，这种消费观念的转变也为快递物流业务的进一步发展提供了支持。

随着需求的持续增长，企业更倾向于提升配送效率，以便在同一时间段内运输更多货物。因此，物流体系的完善程度成为解决这一问题的关键环节。从目前来看我国的零售业正处于一个快速发展期，而随着消费者对商品要求的逐渐提升，对于商品配送的速度和质量都提出了较高的要求，这就需要通过加快物流建设来满足这种需求。因此，社会零售总额的多少与物流体系和物流枢纽等基础设施的完善程度密切相关，推动物流体系的建设也将有助于零售业的健康发展。

例如，菜鸟在几年前仅能达到“1日达”的速度，但如今他们已经能够达到“半日达”和“小时达”的速度，这种快速的购物模式也让消费者更加依赖它。

在这其中，从1月到11月，总共记录了10个与国家和地方级别有关的政策发布。观察可知，从下半年起，政策将从建立物流流通系统和发展综合物流中心开始推动。

在微观层面上，像普洛斯、京东产发、菜鸟地网这样的样本企业在年内都高度重视了现代物流体系的构建。

例如，在11月14日这一天，普洛斯与国寿投资达成了一项战略合作协议。同时，国寿投资方面也明确表示，他们将以多种方式积极参与并大力支持普洛斯集团在供应链、大数据和新能源领域的新型基础设施投资，以及产业生态建设方面的专注。

在11月30日这一天，京东物流与神威药业正式达成了一项战略合作协定，双方计划在未来的物流、健康以及企业采购等多个方面展开深度合作。按照达成的协议，京东物流与神威药业计划在物流科技的数字化转型以及物流供应链体系的建设这两个方面进行深度合作。

当债权逐渐转为股权融资时，港股IPO变得异常受欢迎”

在这段时间里，观点指数记录了28起主要的融资事件，公开的总金额达到了551.9亿元；在这之中，有8次债券的发行，公开的金额达到了65.49亿元；该基金共建立了7个项目，公开的资金总额达到277.21亿元；首次公开募股（IPO）发生了9次。

观察上半年的融资活动，我们可以看到主要集中在发行债券上，而到了下半年，融资方式将从债权融资转向权益融资，并以IPO上市为主导。这种转变有助于有效地减少杠杆，从而减轻债券到期给企业流动性带来的负担。

还有一些企业选择创建不动产私募基金和公募REITs来进行权益融资，这也为Pre-REITs基金和公募REITs之间的连接创造了通道。

在REITs方面，2月8日上市的Π京东仓储基础设施REIT在上市的首日涨幅超过了10%。这种将资产放在公开市场进行融资的方式，不仅有助于提升资产估值，还能激励现有的物流仓储资产更加积极地走向上市。

另外值得关注的是，许多企业选择在香港交易所提交他们的手表，这其中涵盖了乐舱物流、泛远国际、菜鸟、极兔速递以及已经在A股上市的顺丰公司。从观点指数的角度来看，国内物流快递公司的不断涌现是导致市场竞争加剧和利润空间逐步缩小的主要因素。同时，与A股相比，港股上市的门槛相对较低，这使得具有国际化战略布局和更多国际投资者的港股市场自然而然地变得非常受欢迎”。

如果顺丰在这一次成功地提交了H股的发售申请，那么它有可能成为中国第一个推出“A+H”股的快递物流企业，这不仅将有助于其在国际市场的布局，也将更有利于顺丰利用国际资本来实现其快速的业务扩张。

另外，值得注意的是，顺丰在其《第六届监事会第四次会议决议公告》中明确指出，本次发行的H股数量不应超过公司发行后总股本的10%（在超额配售权实施之前），并给予整体协调人不超过先前发行的H股数量15%的超额配售权。

从观点指数来看，与其他“A+H”股相比，这个比例实际上相对较低（大部分为10%至15%，有些企业发行的股份甚至超过了发行后公司总股本的15%）。这也在某种程度上表明顺丰不仅仅是想通过“A+H”股来吸引境外资金，其背后还隐藏着扩大国际仓储物流布局的策略，并考虑到在境外仓储物流市场的份额。

从之前的宏观数据总结中，我们可以观察到物流市场正在持续地向好的方向发展。

因此，在这种健康的竞争环境中，物流公司不仅要坚守其“一亩三分地”的原则，还需持续寻找更多的融资途径，并努力在全球市场中占据更大的份额，这样才能形成“第二增长曲线”。

在国内有稳固的基础，而在海外则有广泛的布局

从投资的角度看，今年的样本企业在国内主要集中在长三角、京津冀等地，但也有一些样本企业在不断地扩大其在海外的业务布局。

近期，东久新宜与一家全球领先的外国投资机构合作，共同建立了一个智能制造基础设施开发平台，这是迄今为止投资金额最大的一笔。该项目的总投资额超过了7亿美元，并且首批计划投资的项目主要集中在上海的产业核心区和长三角地区，主要目的是为高端智能制造产业提供服务。

另外，10月24日与贝恩资本合作建立的新的经济基础设施平台也是值得我们密切关注的。

该投资平台专注于中国核心经济区内的城市智能制造园区的资产开发和运营，其总资本规模大约为2.5亿美元，并计划通过股权投资的形式进行投资。据悉，在合作协议签署之前，两家公司已经完成了初步的项目签约和谈判工作。这次合资平台计划的首批投资资产仍然集中在长三角地区。

这并不是东久新宜年中仅有的两次大额资金注入。在之前的3月29日，该机构宣布与多个国内的机构投资者合作，共同创建了一个投资约60亿元的基金。这些基金主要用于投资长三角等关键交通枢纽城市的新经济园区资产，并致力于支持和服务当地的冷链和物流等新兴经济企业的快速发展。

4月13日，与外国投资机构合作建立了一个总投资大约为140亿元的合资平台，主要关注长三角、大湾区以及京津冀首都经济圈的发展。

根据一年内在长三角等地区的多项新经济投资偏好，东久新宜相较于其他产业，更偏向于使用“新经济基础设施”来描述物流仓储、冷链等业务的“点对面”的模式；同时也显示了其在产业链中所扮演角色越来越重要。对于长三角这一特定的地理位置，选择投资目标时，更多地是基于该地区强大的政策支持和高品质发展所带来的协同效益。

另外，值得一提的是，ESR的河北廊坊百医物流园在该期间已经完工。这个项目的核心目标是为生物医药制造行业提供集成的仓储管理系统，以及一站式的冷库和干库解决方案。

考虑到该项目的地理位置，它位于河北廊坊的广阳经开区，并与京沪高速公路、京沪铁路、京津塘高速公路以及104国道等主要的国家交通路线紧密相连。得益于其广泛的交通网络，该项目非常适合作为城市的智能配送中心和货物转运中心。

ESR集团的联合创始人和联席首席执行官沈晋初也指出，随着ESR廊坊百医物流园的正式启用，这不仅将提高该地区的物流效率，还将有效地促进该地区经济的持续增长。这个项目是ESR在华北地区设立高标仓的关键布局，并将进一步增强ESR在京津冀地区的影响力。

京东产发在2020年宣布其全球化战略后，根据观点指数的数据显示，在过去的三年里，它已经陆续完成了在越南、印尼、英国、荷兰等国的多个物流仓储项目的收购，其中英国的收购项目数量居首位。

显然，这次的收购项目标志着京东产发在新加坡的首次布局。根据之前京东方面的声明，他们将始终坚守以供应链为核心的战略方针，并视供应链基础设施为实现国际化的关键支点。同时也希望通过这种方式与国际市场进行合作，共同推动供应链发展，并提升企业整体竞争力。为了更深入地关注京东在全球供应链的基础建设和数字化能力，我们还计划将更多的资源集中到包括东南亚在内的跨境供应链基础设施上。

因此，从观点指数的角度看，新加坡此次的市场布局不只是京东产发向东南亚和全球市场的扩展，它还间接地对供应链进行了优化，为成功上市后的市场估值创造了有利条件。

表现出稳定的业绩，持续的分红能力也是至关重要的

在一年的时间里，三支仓储REITs的业绩呈现出稳定向好的趋势，同时租金和管理费用的收入也在逐步增加。

令人瞩目的是，京东仓储REIT的三个底层资产项目的总租赁面积达到了34.13万平方米。然而，到2023年9月30日为止，这些项目的实际租赁面积仅为34.13万平方米，达到了100%的出租率，并且这已经是连续三个季度的满租状态了。

根据观点指数的分析，京东仓储REIT的高出租率与其战略决策密切相关。

在11月17日举行的沪市仓储物流REITs 2023年集体业绩说明会上，岩松京东仓储基础设施REIT指出，目前京东物流底层资产的租户租约期限为5-6年，这导致了较高的换租成本和难度，同时租户间的黏性也相对较强。因此，需要建立一套适合自身发展的租金管理方式。京东物流的收入中，来自第三方其他客户的部分超过了50%，并且这些收入相对分散。因此，京东物流更偏向于确保其整体运营的稳定性，而不是大规模地吸引外部租户来降低其内部的黏性。

从观点指数的角度看，与京东仓储REIT的租户模式相对照，那些大量引进多个租户的物流园区可能会遭遇租户需要更灵活的租期，也就是短租期的挑战，这是因为在物流地产迅速扩张的过程中，企业必须迅速做出反应。

此外，企业在选择物流地产时，可能会遇到因租户运营特点而异的情况。为了满足租户多样化的需求，企业需要进行适应性的升级改造，这不仅成本高昂，而且难度也很大。如果选择了内部租户，那么园区建设的可复制性将大大提高，相应地，建设或升级改造的成本也会降低。

在中金普洛斯REIT中，我们可以观察到其资产的分布相对分散，这导致了其平均出租率相对较低；而另外两个REIT的资产区域则相对集中，这意味着它们的出租率相对较高。

尽管在出租率上没有完全达到满租状态，但租金和管理费用的收益都呈现出稳定的增长趋势，而扩募在这方面也起到了不可或缺的作用。

在6月16日这一天，中金普洛斯REIT成功地完成了其首次的资产扩募工作，将其底层资产拓展到了京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区以及成渝经济圈的10个仓储流园。此外，募集到的资金总额达到了18.53亿元，完全满足了预定募集资金的上限目标。此次融资主要用于建设物流平台项目及补充流动资金，并在此基础上进行业务拓展及升级转型等相关投资活动。普洛斯方面也明确表示，他们将持续实施常规的扩募策略，执行必要的扩募步骤，并得到各个机构持有者的支持。

另外，从长期投资的视角来看，REITs的持续分红能力也是评价其价值的重要因素。如果产品能持续地分红并满足投资者的期望，那么二级市场的价格很可能会回归到资产的实际价值上。

在11月24日，椴京东仓储REIT计划进行分红，按照0.659元/10份的公募REITs份额方案，这也标志着它自上市以来的首次分红活动。根据观点指数的数据显示，红土盐田港REIT自从上市以后，已经进行了三次分红活动。根据中金普洛斯REIT的公开信息，至今已经累计完成了5轮分红活动，总分红金额高达5.8亿元。

从中我们可以观察到，中金普洛斯REIT的分红频次是最高的，这进一步证明了这支REIT在底层资产的管理和盈利上都表现得相当稳定。

在这一年中，ESR、东百集团等都将推出REITs产品视为一个非常关键的议题。目前国内仓储物流业的发展已经到了一个非常关键的时期。公募REITs的发布不仅有助于仓储物流开发公司更好地利用其现有资产，还可以通过持续的投资策略，使企业能够根据市场的需求和业务的发展状况，逐渐提高底层资产的运作效率，进而构建一个更加高效的物流体系。

例如，在9月4日，东百集团发布了一份公告，表明他们正在谨慎地评估与公募REITs有关的事宜。12月1日，中航易商仓储物流封闭式基础设施证券投资基金的项目状态已经更新为“已申报”状态”。根据有关的新闻报道，易商集团计划将江苏富莱德仓储一期、江苏富莱德仓储二期和江苏富莱德仓储三期这三个项目进行拆分和打包，以便在上海证券交易所上市作为REITs。