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物流地产具有巨大的发展潜力，吸引了众多资本争相投资

圣鑫达物流 • 2023年10月27日 pm7:00 • 行业新闻

随着中国消费水平的不断提升，电子商务和新型零售的迅猛增长，对高质量物流和仓储的需求也在逐年上升。在经济增速放缓、房地产调控政策持续趋紧背景下，物流行业库存高企问题愈发突出，仓储物流基础设施建设迎来新一轮投资机遇。但是，一线和二线城市的仓储用地供应正在逐渐减少，这种供应短缺的市场状况在短期内是无法逆转的，仓储和物流设施的稀缺性也变得更加明显。与此同时，随着资本对优质资源不断争夺和布局，物流企业纷纷将目光转向了资产增值潜力巨大的存量土地上。正因为看到了资产价值增长的巨大潜力，物流地产吸引了包括风险资本在内的各种资本纷纷涌入。

在资本的驱动下，物流地产正在经历一个多方深度整合的过程，电子商务和物流公司等终端用户正逐渐成为行业链条的领军者。“目前来看,'互联网+物流业'正在逐步改变着传统的产业格局和商业模式。”在物流行业中，参与者的多样性日益增强，他们依靠各自的独特优势持续深化合作，使得该行业的发展逐渐走向成熟。”周志锋，仲量联行中国区研究部的总监，发表了言论。

由于供应紧张，仓储和物流设备变得更加稀缺
经过超过十年的持续发展，中国已经崭露头角，成为全球最大的电子商务市场，这一快速增长也导致了物流和仓储需求的爆炸性上升。随着电商企业对物流配送能力和效率要求的提高，仓储物流作为重要的供应链节点，成为电商物流服务中不可或缺的一部分，而其中仓储设施又是决定仓储功能发挥及服务水平高低的关键因素之一。尽管如此，仓储物流用地的年度供应量正在逐渐减少，导致仓储设施的供应短缺问题在短期内是无法得到缓解的。

根据最近的政策分析，政府正逐步减少仓储用地的出让配额。在此背景下，物流行业也会面临新的发展机遇与挑战。以上海土地“十三五”规划为例，该规划提出了将工业用地的占比从现有的27%减少到大约15%的目标，并将工业用地的重点转向制造业和高新技术产业，从而进一步减少可用于物流和仓储的土地比例。

观察未来的发展趋势，我们可以看到仓储物流用地指标的管理将变得更为严格。未来，用地开发的策略可能会被现有土地改造或二手购买等方法所取代。因此，提高每单位面积物流仓储的租赁成本和经济效益将是一个更具技术深度的研究课题。”“未来的市场将会呈现一种‘大’而不是简单的‘小’的局面。仲量联行中国区研究部的工业地产主管王格格发表了言论。

展望未来，各方的资本都在争先恐后地追求
由于需求超过供应，物流仓储设备的价值迅速上涨，这种趋势预计还会继续。仓储物流行业因其积极的投资前景，吸引了众多资本，包括风险投资，纷纷涌入。
在2017年，菜鸟与中国人寿携手创建了价值85亿元人民币的物流存储基金；江苏信托与万科合作，共同创建了价值60亿元人民币的物流基金；苏宁云商与深创投合作，共同设立了价值300亿元人民币的物流地产基金，这将用于投资建设和购买高标准的仓储物流设备，预计未来的仓储管理规模将在1200万-1500万平方米之间。

近期涉足物流领域的资本实体展现出几个显著特征：首先，他们拥有深厚的国有资产背景；其次，我们选择了多种合作平台，包括开发商、电子商务和物流公司；第三点是，资本方仅进行纯粹的资本投资，而具体的操作和运营则由合作伙伴负责。
王格格的分析指出：“物流地产受到广泛关注的原因不仅仅是因为其巨大的发展前景，还因为成熟的物流资产具有较低的风险、较低的空置率和相对较高的回报。根据现有的数据，物流地产的租金净回报率可以达到5%-6%，并且全国优质仓储物业的平均租金逐年上升，而空置率则始终保持在较低水平。”

在资本的有力支持下，中国的物流地产行业正在经历深度和多角度的整合，经历了大浪淘沙的过程，而那些具备强劲运营实力的公司将会获得核心的竞争优势。”仲量联行中国区工业地产部的物流地产总监黄晖发表了言论。

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